房屋是人类生存的必要条件，随着经济的持续发展，人们的生活水平得到了提高，对装修标准也有一定的要求，即使有些是承租房屋，对承租房屋进行二次装修的现象也越来越普遍。房屋装修是指开凿墙体、楼地面、移动窗位置、拆改非承重结构、增设房屋分隔结构、改善房屋外观及装饰室内布局等行为。装修分室内装修和室外装修两部分。室外装修是指房屋室外的装饰。室内装饰装修附着于建筑物主体，无法与建筑物剥离，装修的形式及内容涉及面广，包括地面、墙面、天棚、门窗、水电等部分，工程施工过程复杂，工程细分种类繁多，工程隐蔽，装修材料价格差异大，各种用途的房产及业主个人喜好、经济条件的差别，装修风格各异，千差万别。本文着重阐述房屋室内装修价值评估。

一、关于评估目的 

通常商品房、别墅、工厂、店铺等的征收、搬迁、损失赔偿、转让、退租以及法律诉讼等会涉及到装修资产评估，要对装修类资产进行评估定价。此时就需要专业的资产评估公司对相关装修进行评估，以便支持上述各种经济行为。

二、评估范围

       如今，对房屋进行征收时，房屋的装修费用能否得到补偿，以及补偿的具体数额，一直是大家最为关心的问题。国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条:“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

上述规定明确对被征收房屋价值的补偿，按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题，则房地产市场评估价格是包含装修价格的，不单独评估，只有住宅的二次装修、商业用房的装修改造等，需要单独进行评估。

根据最高人民法院颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第九条第(一)点:“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，第十条:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外”。

上述条款中“装饰装修残值损失”是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。

在进行房屋装修价值评估工作中，评估工作人员在承接评估业务时就需要向委托人详细了解装修风格、使用年限、原始投入资金、装修合同、结算清单等信息，再到现场根据实际对装饰装修材料种类和工程量进行核实确认。

现场勘查主要涉及：

①吊顶材料：铝扣板、石膏板等；

②内墙材料：墙面挂网、乳胶漆、壁纸、瓷砖、涂料等；

③地面材料：地砖、木板、地毯等；

④隔断材料：不锈钢钢化玻璃隔断、轻钢龙骨石膏板隔断、移动隔断等；

⑤室内装饰用品及配套设备：装饰灯具、空调设备、卫生洁具等；

⑥电气设备材料：变配电系统、照明系统、监控系统、灯具及相关管线等；

⑦给排水：给水系统、污水排水系统、卫生洁具及相关管线等；

⑧消防：消防栓系统、烟感喷淋系统及相关管线等。

三、评估方法及参数选取 

综上所述，按照评估行业惯例及职业判断，房屋装修价值评估在不同的评估目的下，评估方法具体介绍如下:

在房屋装修价值评估业务中，由于房屋装修无法单独产生收益，所以不适用收益法进行评估，由于房屋装修本身多样性、差异性、复杂性，市场上很难找到相同装修的房屋，其原始造价也很难取得；在房屋装修项目中，较多的采用成本法进行评估价值。以下分析成本法测算过程中主要考虑的几项内容。首先需要清楚的是评估范围，了解委托方的实际需求，然后确定待估房屋装修工程量，从实际角度出发，了解各种项目的预算，对装饰装修材料细分定价得出客观合理的评估价值。

1. 房屋装修工程评估方法

1）重置成本法

评估值＝重置成本×成新率

2）重置成本的确定

（1）重置成本=人工费+材料费+机械费+其他费用

①人工费，即房屋装修过程中产生的人工费用。一般按照当地市场建筑工程人工费用计算。

②材料费，房屋装修材料费用占了房屋装修一大半成本，材料费主要包含材料原价、材料运杂费、运输损耗费、采购及保管费、包装费用等等。

③施工机械使用费主要包含折旧费、大修理费、经常修理费、安拆费及场外运费、人工费、燃料动力费、养路费及车船使用税等。

④其他费用主要包含设计费、税费、物业保证金等。

（2）房屋装修重置价格应按照当地现行装修装饰工程定额测算工程造价。

3）成新率

成新率根据评估人员可以搜集到的资料采用年限法或观察法确定。根据各类装饰装修材料的磨损消耗而确定房屋装修项目的经济年限，结合装饰装修材料性质和强度的变化，随着装修材料多样化的更新，原有材料在某些功能上的落后造成价值的损失。

成新率=理论成新率x40%+勘察成新率x60%理论成新率=(经济年限一实际使用年限)/经济年限经济年限：房屋装修的经济年限一般为8年。

可结合实地查勘情况，根据房屋装修档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的因素综合确定勘察成新率。

例如:

2017年100平方米的住宅按照800元/平方米的标准进行装修，总造价为8万元，租期10年，每年平均摊销0.8万元，截止2022年合同履行5年后解除，2022年现行装修重置价格为12万元，理论成新率=(8-5)/8=37.5%，勘察成新率=40%，则成新率=37.5%x40%+40%x60%=39%，房屋装修装饰评估价值12x39%=4.68万元。但按照租期内摊销价计算，5年摊销费用为4万元，剩余费用为4万元。房屋装修评估价值高于摊销的造价费用，应当按照装饰装修的评估价值来确定评估值。则房屋装修评估值应当确定为4.68万元。

2. 装饰装修经济年限期满，或未到期但影响正常使用而报废、处置，对于该类情况，装饰装修应按照报废残值回收收益的方式进行评估，公式如下:

房屋装修装饰评估价值=房屋装修装饰重置价格x残值率-拆除费用

残值率的取值根据不同装饰装修材料和施工工艺区分确定，并非所有装饰装修都能产生报废残值回收收益。

1)地砖、抹灰、墙纸、墙砖等，因拆除后即为施工垃圾，并无回收价值，反而产生拆除费用，因此评估价值为零；

2)金属等有回收价值的装饰装修材料残值按照当地回收价格确定，一般现场回收报价已包含拆除费用，但也有因拆除困难导致无回收价值的情况；

3)如无大量有回收价值的装饰装修材料且又不方便拆除，装饰装修报废残值评估价值为零。

       总而言之，房屋装饰装修价值评估是一项技术性较强、繁琐而复杂的工作，要掌握一定的方法理论，更要掌握市场行情，应对各装修评估项目时，应根据实际情况，具体分析、区别对待，以评估目的为首要出发点，依据相关法律法规及当地政策，采用合适、合理的方法，将装修评估推向合法化、合理化、标准化。